Cancelación de Hipoteca: ¿Cuánto Cuesta Cancelar?

Hoy en Documentación al Día te traemos un interesante artículo relacionado al proceso que debemos llevar a cabo para librarnos de la deuda de un inmueble de manera correcta, en donde trataremos de enseñarte las diferencias que existen entre la hipoteca por venta de vivienda y la Cancelación de hipoteca por caducidad en España, además de lo que es una hipoteca, sus tipos y características, esperamos que sea de tu agrado y que te sea de gran utilidad la información.

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¿Cuánto cuesta la cancelación de una hipoteca?

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El costo de cancelar la hipoteca en España no se puede calcular específicamente, pero se puede deducir porque el monto final depende de varios factores, basados ​​en la actualización de la Ley Hipotecaria, el costo de pagar una hipoteca dependerá de la fecha en que se firme el préstamo.

En el contrato, se deben mostrar las restricciones que se aplican a la fecha en que firmamos siguiendo estos aspectos:

  • Si se firmó antes del 9 de diciembre de 2007, el interés de cancelación variable puede representar hasta el 1% del total de la hipoteca.
  • Si el acuerdo se firmó entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, el interés por los primeros cinco años puede ser tan alto como 0.5%. El índice luego cayó a 0.25%. Sin embargo, algunas entidades pueden aplicar comisiones de riesgo de tasa de interés, siempre que el contrato estipule. En este caso, la comisión será entre 0.5% y 5%.
  • Si el contrato se firmó el 16 de junio de 2019 en adelante,el interés que se aplicará a la hipoteca variable, posee un límite máximo de 0.25% en los primeros tres años y un límite máximo de 0.15% en cinco años. Cuando hablamos de hipotecas fijas, el interés para los primeros 10 años es del 2%, y el resto es del 1,5%.

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Para cualquier persona resulta imperioso y necesario conocer los diferentes cánones con los  que podríamos enfrentarnos en el proceso de cancelación de una hipoteca por lo que les indicamos cuales seria los gasto que conlleva dar por finalizada la cancelación de un préstamo hipotecario:

  • Servicio notariales, necesitamos un documento legal donde se exprese la cancelación total del préstamo hipotecario, por lo que tendremos que pagar en una notaría este proceso.
  • Se debe registrar el documento de supresión de crédito hipotecario en el registro. El precio correcto penderá de la cantidad de cada préstamo.
  • Si cancelamos la hipoteca por anticipado, debemos pagar una multa al banco por el pago oportuno y adelantado. Este tipo de pago solo se requiere cuando se acuerda  en nuestro contrato de préstamo hipotecario.

¿Qué es una Hipoteca?

Una hipoteca es un pacto por medio del que una persona recibe un dinero dejando como garantía un bien, de esta manera el prestamista posee derechos sobre la propiedad y en caso de incumplir con el acuerdo este podrá solicitar la venta del inmueble para recuperar su dinero.

Un préstamo hipotecario o hipoteca se usa para comprar una casa o para pedir dinero prestado para obtener algún otro beneficio por el valor de una casa que ya posee.

Características de Una Hipoteca

La hipoteca se usa generalmente para obtener o sobre bienes raíces, como casas o terrenos, pero también se puede hipotecar  vehículos u obras de arte con la finalidad a que se refiere obtener un crédito hipotecario. Una de las características más relevantes de este tipo de financiamiento es que la propiedad retenida como garantía permanece con el deudor. Por ejemplo, una persona puede celebrar un contrato hipotecario en su casa sin tener que abandonar el inmueble para entregarlo a los acreedores. cancelacion-de-hipoteca-6

Si el deudor no puede pagar la deuda, la hipoteca determinará que el acreedor tendrá derecho a solicitar la venta de la propiedad hipotecada a través de una subasta pública.

¿Para qué Sirve un Contrato Hipotecario?

Por lo general, los contratos hipotecarios se utilizan para obtener financiamiento a largo plazo y una gran cantidad de recursos que de otro modo serían difíciles de obtener. Ser propietario de una garantía de pago puede reducir el riesgo de los acreedores, lo que facilita la emisión de préstamos. En España, por ejemplo, existen muchos tipos de contratos hipotecarios que se utilizan para obtener financiación para la compra de viviendas.

Tipos de Hipoteca

Este término que se nos indica el título  «Cancelación de Hipoteca»se refiere a la culminación de un plan de pagos mensuales que involucra un bien o inmueble y obedeciendo a el tipo de interés aplicado con que se refleja el pago mensual que se debe cancelar las hipotecas pueden ser catalogadas como :

  1.  Fija.
  2.  Variable.
  3.  Mixta.

Hipoteca fija

Este tipo de hipoteca se caracteriza por tener una  tasa fija de interés durante la duración del préstamo, es decir que el  interés que se debe cancelar mensualmente siempre será el mismo hasta la culminación del pago de la deuda hipotecaria.

Hipoteca Variable

Esta es un tipo de hipoteca que se deberá cancelar una prima de intereses fija en las cuotas mensuales del préstamo durante los primeros años o solamente mientras transcurre el primer año de pago, variando posteriormente la tasa de interés del tiempo restante de plazo para la cancelación total de la deuda hipotecaria.

Con este  método la distribución de los intereses de los pagos mensuales del monto de la cuota mensual varía de acuerdo con el propósito del índice de referencia fijado por la entidad que realiza el préstamo hipotecario que a su vez suma a la deuda una diferencia fija.

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Métodos de amortización

En España, la tarifa más común es una tarifa fija, pero para reducir el costo del primer año, se diseñaron tres métodos de amortización distintas:

Hipoteca con carencia

Solo se necesita pagar intereses dentro del primer período (hasta 5 años) sin amortizar ningún capital, y puede reducir el pago a plazos hasta en un 50%.

Hipoteca en cuota creciente

Al principio, se debe pagar una tarifa muy baja, que aumenta mensual o anualmente en el porcentaje acordado con el banco (a menudo 2%). Tenga siempre en cuenta que al solicitar este tipo de financiamiento la diferencia entre la primera y la última parte es aproximadamente el doble por lo que se le recomienda tener mucho cuidado.

Hipoteca balloon o  de capital diferido

Antes de firmar, se acuerda diferir el pago de una porción del préstamo que puede ser máximo el 30% hasta el último pago, y de esta manera  no se computará el pago mensual en función al monto total del préstamo de la hipoteca. Aunque es normal solicitar una ampliación de  hipoteca al banco antes de pagar la última gran cuota.

Tipos de Cancelación de Hipotecas

Para cancelar una hipoteca normalmente se realiza de dos maneras, con las cuales se busca de alguna forma el mismo fin la enajenación del bien en cuestión sobre el que pesa el préstamo hipotecario. En el siguiente vídeo te aportamos más información sobre el tema de los tipos de cancelación de hipotecas en españa.

Cancelación de hipoteca por venta de vivienda

En este ámbito se nos presentan varios escenarios posibles como lo son la cancelación de hipoteca por venta de vivienda o el pago de la hipoteca con la venta del inmueble, aunque ambos se escuchen igual no significan lo mismo, también se presenta una tercera opción que,  por decirlo de alguna manera la culminación de la hipoteca puede darnos algún tipo de beneficio, y esta es la cancelación en casos especiales.

Ya que en el primer tipo de cancelación hablamos de lo que normalmente realizan los vendedores que no es otra que pagar la totalidad del dinero adeudado a la entidad con la que poseen la obligación hipotecaria, todo esto para evitarse inconvenientes en la enajenación motivado a que es un poco más cuesta arriba lograr vender un bien si sobre ella pesa algún pasivo financiero.

El segundo supuesto muchos de los vendedores realizan la liberación de la hipoteca que pesa sobre las escrituras del inmueble el mismo día en que se efectúa el acto de compra venta, en este caso el vendedor debe comunicarle a la entidad financiera su decisión de vender la casa, quien a su vez remitirá un representante legal para que asista al acto pactado de compra venta.

En el mismo el vendedor deberá entregarle un cheque por la cantidad total de la deuda más un porcentaje de comisión, con todo esto y una vez realizado el proceso queda finalmente asentado en el registro que la propiedad se vende sin ningún tipo de gravamen pendiente por concepto de hipoteca.

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Cancelación de Hipoteca por Caducidad o Prescripción.

Se refiere a una solicitud simple creada por la parte interesada en el registro de propiedades posterior al plazo para el ejercicio del derecho hipotecario que se especifica en el artículo 7. Artículo 128 de la Ley Hipotecaria:

“El período de validez de la demanda hipotecaria es de 20 años, a partir del día en que puede ejercerse el derecho de propiedad”

Sin embargo, es imperativo aclarar que se puede realizar  siempre y cuando no existan pruebas de que el plazo del préstamo se ha renovado, o que sus disposiciones se han interrumpido de alguna forma o la hipoteca se ha ejecutado.

Es decir que mientras que se cumpla con el pago total de la deuda hipotecaria y no se presentara ningún altercado como los mencionados anteriormente es que se podrá solicitar o esperar que se le otorgue la cancelación de hipoteca por caducidad.

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Cancelar bajo circunstancias especiales

Si no está satisfecho con las condiciones de la hipoteca que posees, puede ser beneficioso cancelar y solicitar una nueva hipoteca en otra entidad. Es necesario enfatizar que en estas circunstancias, es más rentable cancelar otro banco.

El propósito de cambiar la hipoteca es mejorar las condiciones del contrato especialmente firmado, porque algunos prestatarios tienen la posibilidad de despedirse del banco y transferir la hipoteca a otro.

¿Cómo Realizar la cancelación de  la hipoteca?

Puede realizar el proceso usted mismo para completar los pasos para eliminar el registro. Por lo tanto, no tiene que gastar mucho capital y así ahorrar el dinero que se destinaría para contratar a un tercero. También puede optar por tratar con el banco

El primer paso es pagar la hipoteca a los acreedores. Después de liquidar la deuda, solicite a la persona a cargo de la entidad hipotecaria que le proporcione por escrito un certificado llamado «deuda cero», que se le proporcionará de forma gratuita, aunque deberá tener en cuenta que algunas instituciones cobran un pequeño monto por la emisión del mismo.

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Luego, el gerente del banco preparará un documento de cancelación de la hipoteca que será presentado en la oficina de registros para dar fe que la deuda hipotecaria ha sido cancelada oficialmente ante la entidad financiera.

Si no elimina el registro, se producirán las siguientes consecuencias: si elige no tratar con la opción de eliminar el registro, puede encontrar algunos problemas en el futuro. Por ejemplo, si decide vender o hipotecar su propiedad,  usted no tendrá derecho de titularidad del inmueble  . Esto significa que será difícil para usted negociar  la venta.

¿Se puede vender un piso hipotecado?

Por supuesto. De hecho, este es un proceso más corriente de lo que la gente piensa, especialmente en la venta de casas de segunda mano, y es relativamente simple. Aún así, puede vender bienes inmuebles con préstamos hipotecarios pendientes.

A primera vista, parece que las casas que están hipotecadas suelen espantar a los compradores potenciales. Nada está  más lejos de la realidad. Estos tipos de productos a menudo se consideran oportunidades porque tienden a venderse a precios más bajos que las casas nuevas o las casas sin carga hipotecaria lo que representaría una excelente oportunidad para algunas personas.

Transmisión o sucesión hipotecaria al comprador

Al vender una casa hipotecada, tenemos otra opción, que es transferir la deuda pendiente al comprador esta es la llamada subrogación de hipoteca, se recomienda que la operación sea aprobada por la entidad financiera, quien estudiará la nueva compra. Por medio de su  perfil de riesgo crediticio. La investigación y sus costos generalmente corren a cargo del vendedor, así como cualquier tarifa que este proceso conlleve.

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Esta también es una opción bastante común, porque el comprador puede ahorrar el costo de la comisión de abrir una cuenta y usted puede deshacerse de una casa hipotecada sin pagar una tarifa de cancelación. Además, no hay impuesto legal a pagar. Sin embargo, existen desventajas obvias, por ejemplo, el comprador debe asumir las condiciones de la hipoteca anterior y no puede negociar nuevas condiciones hipotecarias con el banco.

Si la entidad financiera no aprueba la venta al nuevo comprador, o no hay respuesta alguna de parte del banco, podemos optar por realizar la operación, a menos que haya disposiciones en el contrato de hipoteca que puedan hacer algo para evitarlo, si no es así debemos firmar un contrato de deuda con el comprador, y así el comprador deberá pagarle al vendedor el monto del canon de la hipoteca todos los meses con la finalidad de seguir subsanando la deuda. No obstante, correremos el riesgo de que el comprador no pague, en este caso, se enfrentará a dos  litigios judiciales que encarecería la operación de venta.

Maneras de pagar menos al principio

Si queremos obtener  una hipoteca con el pago inicial más barato, nuestra mejor opción es solicitar una hipoteca de carencia de capital en los primeros años. Esta iniciativa también será la más económica sobre el  costo total de la deuda financiera, porque el período de «bonanza» no puede durar más de 5 años. Si decidimos ser cortos, entonces debemos tener en cuenta que una vez que se excede este período, nuestra cuota aumentará significativamente y excederá el 50% de la cuota que pagamos antes, por lo que debemos estar preparados.

Si en cambio deseamos obtener menos cuotas de lo normal, la mejor es una garantía de capital diferida. Al firmar un contrato para este método de amortización, si anticipamos que no podremos pagar el último pago, tendremos que ser proactivos y solicitar una extensión del período de la hipoteca, preferiblemente unos años antes de la fecha de vencimiento. Debemos darnos cuenta de que este es el más caro: por una casa de 150,000 euros, podemos pagar más de 224,000 euros, que son 74,000 euros solo por intereses.cancelacion-de-hipoteca-3

Si elegimos aumentar gradualmente la opción de suavización del pago a plazos, entonces nuestra elección será una hipoteca con cuotas crecientes. Al solicitarla, no debemos ignorar el hecho de que el último lote de pagos será el doble de las primeras mensualidades, por lo que resulta ineludible hacer cómputos para garantizar que podamos amortizar en ese momento.

Es mejor calcular qué efecto tendrá en todas estas cuotas si alcanza nuevamente un valor de alrededor del 4 o 5%, lo que hará que nuestra cuota sea más cara. Finalmente, recuerde que no todos los bancos ofrecen todas las opciones. Es necesario realizar un seguimiento del mercado y encontrar una entidad que nos pueda proporcionar la forma más adecuada de reducción de pagos desde el principio.

¿Cómo funciona la cancelación de hipoteca?

La hipoteca incluye el compromiso de contar con cierta cantidad de capital que será otorgada por el banco  y esta será cancelada a través de cuotas regulares para efectuar  la devolución de esa cantidad aunado al interés correspondiente que generalmente se pagan una vez al mes. Además, la propiedad comprada se utilizará como garantía de pago casa bajo las condiciones de un acuerdo firmado con el banco.

Una hipoteca tiene grandes ventajas para ambas partes, sin embargo, la desventaja principal de esto es que en tiempos de crisis, el valor de la propiedad puede reducirse considerablemente.

Componentes Básicos de un Contrato Hipotecario.

Por un lado, tenemos el capital, que es la cantidad total de dinero prestado al deudor. El capital prestado normalmente es menor en relación a el valor real de la propiedad sobre la cual pesa la hipoteca.

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Luego está la tasa de interés, que significa cobrar un cierto porcentaje de deuda  en beneficio del prestamista. El tercer elemento es la terminología, que indica el momento en que se espera que se pague el dinero prestado además de las condiciones del préstamo otorgado.

Al buscar obtener una hipoteca debemos concentrarnos en encontrar la que mejor se adapte a nuestras necesidades además de la que podamos costear  y no centrarnos en cuanto dinero podemos recibir debido a nuestra capacidad de pago.

La entidad financiera es quien determina cuánto dinero podemos recibir de ellos, todo esto lo hacen por medio de cálculos que involucran sus ingresos y deudas, aun  así con la cantidad de dinero que le brindaran solo podrá costear como máximo el 70 % del precio total del inmueble. El prestamista no considera toda su situación familiar y financiera para averiguar lo que puede pagar, por lo que usted debe considerar cuidadosamente el mejor plan para su presupuesto basándose en sus ingresos, gastos y prioridades de ahorro.

Recomendaciones para Pagar en Menos Tiempo

Para muchas personas, las condiciones para pagar una casa hipotecada pueden ser muy complejas y estresantes, especialmente porque tales pagos suelen ser uno de los gastos más importantes en el presupuesto familiar. De hecho, la mayoría de las instituciones financieras le ofrecerán préstamos hipotecarios por hasta 20 o 30 años que a la larga ejercerá una gran presión sobre la economía del grupo familiar a largo plazo.

Si piensas que nunca serás el verdadero dueño del bien hipotecado, puede seguir estos consejos para evitar todas las presiones, ahorrar y pagar la hipoteca  rápidamente.

  •  Realizar un pago anual adicional. Si paga más, puede ahorrar muchos intereses y puede pagar con varios años de anticipación.
  • Use cualquier ingreso adicional para pagar la hipoteca  ya que cuanto menor sea el valor del préstamo, menores serán los intereses que cobran.
  • Ahorre tanto como sea posible, para que pueda usar sus ahorros para pagar monto más altos. No gaste estos ahorros en comprar productos u otras cosas innecesarias. Recuerde, una vez que pague su hipoteca, podrá aumentar su capacidad de ahorro y estabilizar aún más su situación financiera.
  •  Aumente su tarifa mensual una estrategia para cancelar una hipoteca en menos tiempo es pagar una cuota superior a la especificada en el préstamo. El propósito de esto es comprimir los pagos de intereses poco a poco y reducir el número de cuotas.

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